Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?

Kira sözleşmesinin sona ermesi, diğer sözleşme türlerinin sona ermesinden farklı prosedürlere ve kurallara tabidir. Kira sözleşmesi, sürekli borç ilişkisi kuran iki taraf arasında yapılan bir sözleşmedir ve dolayısıyla sona erme nedenleri ve yöntemleri çeşitlilik gösterir.

Örneğin, karşılıklı edimlerin ifasıyla ani bir şekilde sona ermez, diğer tür sözleşmeler gibi. Taraflar, sözleşmenin hangi koşullarda sona ereceğini sözleşme metniyle belirleyebilirler. Ancak belirlenen hüküm, belirtilen hükümlere aykırı olamaz.

Kira Sözleşmesi Hangi Hallerde Sona Erer?

Kira sözleşmesinin sona erme yöntemleri aşağıdaki gibi listelenebilir:

• Tarafların mutabakatıyla sona erme,
• Mahkeme kararıyla sona erme,
• Kiralananın yok olması veya ortadan kalkması,
• Kiracının sonradan kiralanan mülkün sahibi olması durumu,
• Aşırı sömürü, hata, hile veya tehdit nedeniyle sözleşmenin sona ermesi.

Tarafların Mutabakatıyla Sona Erme Hali

Taraflar, aralarındaki kira sözleşmesini karşılıklı olarak anlaşarak sona erdirebilirler. Sona erdirme anlaşmasında, taraflar sona ermenin tüm hak ve yükümlülükleri ile birlikte sonuçları konusunda da anlaşabilirler. Bu bozma sözleşmesi, belirli bir şekil şartına bağlı olmayabilir.

Ancak, kira sözleşmesini sona erdiren bu anlaşmanın şekil şartına bağlı olmamasına rağmen, tanıkla ispat sınırının aşıldığı durumlarda, sözleşmenin yazılı belge ile kanıtlanması gerekmektedir.

Mahkeme Kararıyla Sona Erme Hali

Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlere tabi kira sözleşmeleri için kabul ettiği fesih halleri şunlardır:

• Temerrüt sebebiyle fesih,
• Sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih,
• Ayıp sebebiyle fesih,
• Belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolması nedeniyle sona erme,
• Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih,
• Olağanüstü fesih,
• Konut ve çatılı iş yerleri için bildirim yoluyla fesih.

Dava yoluyla sona erdirme halleri ise:

• • Gereksinim nedeniyle tahliye davası,
  • Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası,
  • Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası,
  • Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası,
  • İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası,
  • Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konunun bulunmasına dayalı tahliye davası.

Bu fesih halleri Türk Borçlar Kanunu’nun 350-352. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Buna ek olarak, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda kiraya veren veya kiracının sözleşmeyi sona erdirebileceğini belirtmektedir.

Bu düzenlemeye göre, özellikle konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, sözleşmenin süresi ne olursa olsun, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmesi ve kiraya verenin de tahliye davasını dayandırabileceği yasal sebeplerden herhangi birinin gerçekleşmemiş olması durumunda, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Kiralananın Yok Olması veya Ortadan Kalkması Hali

Kira sözleşmesi, iki taraf arasında borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sebeple, bir tarafın yükümlülüğünü yerine getirmesinin, kusura dayanmayan bir imkansızlık durumunda, diğer tarafın yükümlülüklerinin de talep edilemeyeceği kabul edilir.

Kira konusu malın yok olması durumunda, kiraya verenin kusuru varsa, kiracının tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır.

Kiracının Sonradan Kiralanan Mülkün Sahibi Olması Hali

Kira sözleşmesi, iki taraflı ve karşılıklı yarar sağlayan sözleşmelerden biridir. Kiraya verenin görevi, sözleşmenin başlamasıyla birlikte kiracıya uygun bir şekilde teslim edilmesi ve sözleşme süresince kullanıma hazır bulundurulmasıdır.

Kiracının yerine getirmesi gereken temel görev ise kira bedelini ödemektir. Bu nedenle, kiralanan mal sözleşme öncesinde kiraya verenin mülkiyeti ve zilyetliği altındayken, sözleşme kapsamında zilyetlik hakkı kiracıya geçer. Dolayısıyla, kiralanan malın sözleşme sonrasında herhangi bir sebeple ayni hak sahibi olduğunda, kiracı ve kiraya veren rolleri birleşir ve sözleşme unsuru ortadan kalkar. Bu durumda kira sözleşmesi sona ermiş kabul edilir.

Aşırı Sömürü, Hata, Hile veya Tehdit Nedeniyle Sona Erme Hali

Eğer kira sözleşmesi aşırı yararlanma, hata, hile veya tehdit gibi nedenlerle kurulmuşsa, tarafların dava açarak sözleşmeyi iptal ettirme hakkı bulunmaktadır.

Fesih, Dönme ve Tahliye ile Sona Erme Hali

Fesih, ileriye dönük olarak sürekli bir borç ilişkisini sona erdiren, değişiklik yaratan, tek taraflı bir irade beyanıdır. Bu irade beyanıyla birlikte borç ilişkisi sona erer. Kira ilişkisinde kiraya verenin sahip olduğu fesih hakkı, borç ilişkisine bağlı olduğundan, kira alacağının devredilmiş olması durumunda bile kiraya verende kalır. Sözleşmenin sona ermesi bazen tek taraflı bir beyanla gerçekleşir, bazen ise dava yoluyla sona erdirilir.

Fesih, genellikle olağan ve olağanüstü olmak üzere iki türde gerçekleşir. Olağan fesih durumunda, fesih beyanının muhataba ulaşmasından belirli bir süre sonra sözleşme ilişkisi sona erer. Ancak olağanüstü fesih durumunda, fesih beyanının muhataba ulaşmasıyla birlikte sözleşme ilişkisi derhal sona erer. Fesih, sözleşmeden dönmeyle karıştırılmamalıdır çünkü fesih, geçmişe dönük etkili bir hüküm doğurmaz.

Fesih, ileri etkili olarak sözleşme ilişkisini sona erdirmeyi, dönme ise geri etkili olarak sözleşmeyi ortadan kaldıran haklardandır. Fesih hakkı genellikle sürekli edimli sözleşmelerde kullanılırken, dönme hakkı ani edimli sözleşmelerde tercih edilir. Dönme, sözleşmenin ileri etkili bir şekilde feshedilmesidir. Bu hak kullanıldığında, sözleşmenin başlangıcından itibaren ortaya çıkan sonuçlarla birlikte sözleşme sona erer.

Kira sözleşmesi, her iki tarafın da sürekli edimlerde bulunduğu bir sözleşmedir. Kiralananın kiracıya teslim edilmesiyle ifa süreci başlar ve bu aşamadan sonra dönme hakkı kullanılamaz. Kiralananın teslim edilmesinden sonra kiracı, kiralananı elinde bulundurduğu ve kullandığı için geri verme durumu söz konusu olmadığından, dönme hakkı ileri etkili olacaktır.

Tahliye, kiracının kiralanmış taşınmazdan kamunun gücünü kullanarak zorla çıkarılması işlemidir. Kiraya veren, kiracısını kiradan çıkarmak istediğinde, Sulh Hukuk Mahkemesinden alınacak tahliye kararını icra yoluyla uygulayabilir veya kiracının belirli bir süre içinde ödenmemesi durumunda kira bedelinin yazılı tahliye taahhüdüyle tahliye edilmesini sağlayabilir.

Kiraya veren, aynı kiralanan ve kiracı hakkında tahliye talebiyle icra takibi başlatabilir ve Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu durumda, icra takibi devam ederken dava açılması, icra işlemlerinin durmasına yol açmaz.

Tahliye işlemi genellikle icra organları tarafından gerçekleştirilir ve her zaman mahkeme kararına ihtiyaç duyulmaz. Kesinleşen tahliye talebine dayanarak, icra emri alındıktan sonra tahliye işlemi uygulanabilir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR