Adi Kira ve Konut veya Çatılı İşyeri Kirası Nedir

Kira sözleşmesinin temel unsurlarını oluşturan kiracı, kiralanan ve kiraya veren açısından başka bir özel düzenleme kapsamında olmayan en geniş kapsamlı kira sözleşmeleridir. Bu sözleşmelerin konusunu daha çok gelir getirmeyen, konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan taşınmazlar ile taşınırlar veya haklar oluşturmaktadır.

Kira sözleşmesinin, diğer özel kira türleri içine alınması mümkün olmadığında tarafların hak ve borçlarının tayini, fesih ve sona erme hallerinde genel hükümler uygulanacağı gibi diğer özel olarak düzenlenen kiralar için özel bir düzenleme bulunmadığında kira sözleşmeleri genel hükümleri uygulanacaktır. 

Sözleşme konusunun taşınmaz olmakla birlikte taşınmazın üzeri açık olup, tarla veya meyve bahçesi dışı kullanım için kiralandığında bu sözleşme kira sözleşmesi genel hükümlerine tabi olacaktır.

Kiralanan taşınmazın hem açık hem de kapalı alanı bulunduğunda ise bu alanların tamamını kapsayacak şekilde tek kira sözleşmesi yapılması halinde bu sözleşmelere uygulanacak hükümlerin belirlenmesinde öncelikle kiralananın hakim vasfının tespiti yapılarak galip vasfı açık alan ise genel hükümlere tabi kira, kapalı alanın açık alana nazaran fazlalığı halinde ise çatılı iş yeri kirası kabul edilerek uygulanacak hükümler tayin edilir. Bunun yanı sıra aynı taşınmazın farklı kısımları hakkında farklı kira sözleşmeleri akdedilebilmesi de mümkündür.

Boş arsa olarak kiralanıp da üzerine sökülüp getirilebilir (seyyar) tesis yapılan taşınmaz hakkında genel hükümlere tabi kira hükümleri uygulanır. Kiralanan alanın kira sözleşmesinin ilk yapılması anında açık alan iken, tarafların sözleşmede bu taşınmaz üzerine kiracı tarafından konut veya çatılı iş yeri yapılması kararlaştırılıp taşınmaz bu niteliğe ulaştığında kira sözleşmesine adi kira hükümleri uygulanacaktır.

Açık alan nitelikli taşınmazın açık depolama veya otopark olarak kullanımı için kiralanmış olduğu halde kiracının bu alanı kiraya verenin açık veya zımni rızası olmadığı halde meyve bahçesi haline getirmesi bu sözleşmeyi adi kira iken ürün kirası türüne dönüştürmeyecektir.

Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri Nedir?

Borçlar Kanunu’nun 339-356. maddeleri, konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasıyla ilgili hükümleri düzenlemektedir.

Konut, bireyin kişisel yaşamını sürdürebildiği ve barınma ihtiyacını karşılayan mekânı ifade eder. Kanun koyucu, konutun bu amaçları yerine getirmesi gerektiğini vurgularken, işyerleri için çatılı olma şartını konutlar için zorunlu tutmamıştır.

İşyeri ise ticari, sanayi, ekonomik veya mesleki faaliyetlerin yürütüldüğü veya mesleğin icrasına hizmet eden mekân olarak tanımlanabilir. Ancak kanun koyucu, sadece çatılı işyerlerini Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi ve devamındaki maddeler kapsamına almıştır. Bu nedenle çatısı olmayan işyerlerinin (örneğin arazi, açık çay bahçeleri vb.) kiralanması genel hükümlere (BK m.299 vd.) tabi olacaktır.

Konut ve çatılı iş yeri olma özelliği bu bölüm hükümlerinin uygulanabilmesi için aranan temel şartlardandır. Her türlü konut ve çatılı iş yeri 01.07.2012 sonrasında TBK uygulama alanına dahildir. 

Yasal düzenlemede her türlü konut için adi kira hükümlerinin uygulanması benimsendiği halde, işyerleri bakımından çatısız işyerlerinin kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlere tabi olması benimsenmiştir.

Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesinde Sözleşmenin Sona Ermesi

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinde sözleşmenin sona ermesi farklı şekillerde gerçekleşebilmektedir. Bu haller aşağıda sayılmıştır:

Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sonlandırılması (TBK m. 347)

Borçlar Kanunu’nun 6098 Sayılı hükmüyle kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandırması oldukça kısıtlanmıştır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden 15 gün önce herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilirken, kiraya veren, kira süresinin bitmesini gerekçe göstererek kira sözleşmesini sonlandıramaz. Ancak kira süresinin 10 yıl boyunca uzatılması durumunda, her uzatma yılının bitiminden üç ay öncesinde herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, herhangi bir sebep göstermeksizin her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ise kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere uygun olarak sözleşmeyi sonlandırabilir.

Kira Sözleşmesinin Mahkeme Yoluyla Sonlandırılması (TBK m.350 vd.)

Yukarıda belirtildiği gibi, kiracının belirli süreli kira sözleşmesinin sonunda ve belirsiz süreli kira sözleşmesinin herhangi bir anında sözleşmeyi sonlandırmak için haklı bir sebep göstermesine gerek olmaksızın, kiraya verenin ise 10 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerini feshetmek için haklı bir nedeninin olması gerekmektedir.

Kanun koyucu, bu nedenleri tek tek sınırlayarak belirtmiştir:

• Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunması durumunda,
• Kiralananın yeniden inşası, imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerektiği ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olduğu durumlarda,
• Kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunması durumunda. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sonlandırabilir.
• Yazılı tahliye taahhütnamesi,
• Bir kira dönemi içinde iki haklı ihtarname,
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya uygun bir konutunun bulunması durumunda ve kiraya verenin bunu kira sözleşmesi yapılırken bilmemesi durumunda, sözleşmenin sona erdirilmesi için bir ay içinde dava açabilir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR