Kira Sözleşmelerinden Doğan Davalarda Yetki Sözleşmesi
Kira uyuşmazlıklarından doğan davalarda yetkili mahkeme, kiralanan taşınmaz dahi olsa söz konusu uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkin olduğundan HMK madde 6, 7 ve 10’a göre belirlenmelidir. Zira kira uyuşmazlıklarında, uyuşmazlık konusu kiralanan taşınmaz olsa bile malın mülkiyeti ihtilafın konusunu oluşturmadığından HMK madde 12/1’deki kesin yetki söz konusu değildir.
HMK’nın 16. maddesi uyarınca genel yetki kurallarına göre davalının yerleşim yeri mahkemesi bu tarz uyuşmazlıklarda genel yetkili mahkemedir. Kiracının davacı, kiraya verenin davalı olduğu durumda kiraya verenin yerleşim yeri; kiraya verenin davacı, kiracının davalı olduğu durumda ise kiracının yerleşim yeri mahkemeleri genel yetkili mahkeme olacaktır. Gerçek kişilerin yerleşim yerlerinin belirlenmesinde ise TMK madde 19 esas alınır.
Davanın açıldığı tarihte davalının yerleşim yerine göre dava açılmış ise daha sonra davalının yerleşim yerini değiştirmesi mahkemenin yetkisini etkilemeyecektir. Genel yetkili mahkeme dışında kira sözleşmesinin iki tarafa borçlar yükleyen sözleşme olmasından dolayı özel yetkili olarak HMK madde 10’a göre sözleşmenin ifa yeri mahkemesi yetkilidir.
Kira ilişkisi kiracı ve kiraya veren arasındaki sözleşmeden doğduğu için HMK madde 10’a göre sözleşmenin ifa edileceği yer, TBK madde 89 uyarınca tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aynı zamanda kira sözleşmesinin feshi ile tahliye davaları, sözleşmenin icra olunacağı yer mahkemesinde de açılabilir. Taşınmaz kiralarında taşınmazın bulunduğu yer ifa yeri sayılacaktır.
Kiralananın taşınmaz olması durumunda kiraya verenin borcu bakımından kiralananın bulunduğu yer mahkemesi özel yetkili mahkemedir. Kiralananın taşınır olduğu sözleşmelerde ise tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa parça borçları, sözleşmenin kurulduğu esnada borç konusunun bulunduğu yerde; bunların dışındaki bütün borçlar, doğumları sırasında borçlunu yerleşim yerinde ifa edileceğinden bu yerlerdeki mahkemeler yetkilidir.
Kiracının kira sözleşmesindeki edimi ise kullanma veya faydalanmanın karşılığı olan parayı ödemektir. Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kira parasının ödenmesi kiracı için götürülecek borçlardan olup sözleşmede ayrıca ödeme yeri belirlenmediyse kiraya verenin bulunduğu yer, ifa yeri olarak kabul edilir. Buna göre yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da sözleşmenin ifa edileceği yer ve aynı zamanda (kiralanan taşınmaz olduğunda) taşınmaz malın bulunduğu yer olduğundan genelde tahliye davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde; kira alacağından doğan davalarda ise kira borcu götürülecek borçlardan sayılmakla kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
Fesih veya tahliye davaları bakımından incelendiğinde kiralama süresi bitiminde veya bir şekilde sözleşmenin sona ermesi halinde kiralananın kiracı tarafından kiraya verene geri verme yükümlülüğü olduğuna göre, kiralananın taşınmaz olduğu durumda kiralananın bulunduğu yer mahkemesi özel yetkili olduğu gibi genel yetkili mahkeme olarak kiracının bulunduğu yer mahkemesi de yetkili olacaktır.
Kira tespit davasında yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yerindeki ya da sözleşmenin ifa edildiği yer olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir.
Yetkiye İtiraz Nasıl Yapılır?
Kesin yetki kuralının bulunmadığı durumda davanın genel yetkili veya özel yetkili mahkemede açılmaması durumunda veya yetki sözleşmesi ile yetkili kılınan yerde davanın açılmaması halinde yetki itirazının ilk itiraz olarak yapılması gerekmektedir. Davanın kesin yetkiye tabi olmadığı hallerde genel veya özel yetkili yerde açılmaması halinde, davalının ilk itirazı olmadığında hakimin bu durumu re’sen incelemesi mümkün değildir. Bu bakımdan davalının ilk itirazlarını davanın başında cevap dilekçesi ile yapması zorunludur. İlk itiraz halleri dava şartı veya dava engeli sayılmaz.
Açılan davada öncelikle dava şartları daha sonrasında ise ilk itirazların yapılmış olması halinde ise dava şartları daha sonrasında incelenecektir. Yetkiyle alakalı ilk itirazın görevli mahkeme tarafından incelenmesi gerekmektedir.
Kira Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalarda Yetki Sözleşmesi
Yetki sözleşmesi, tarafların belirli veya belirlenebilir bir uyuşmazlıkta kanunen yetkisiz olan bir veya birden fazla mahkemeyi yetkili kılmak için yaptıkları sözleşmelerine denir.
Yeni HMK ile bundan böyle kiracısı ve kiraya vereni tacir veya kamu tüzel kişisi olmayan, gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri kendi aralarında yaptıkları kira sözleşmesi veya sözleşmenin bir tarafını oluşturduklarında yetki sözleşmesi düzenleyemeyeceklerdir.
Kiraya veren ve kiracının her ikisinin de sözleşmenin kurulması sırasında tacir veya kamu tüzel kişisi olması halinde kira sözleşmesinde bir veya birden fazla mahkemeyi yetkili mahkeme olarak belirlemeleri mümkündür. Sözleşmenin kurulması sonrasında bu kapsamdan çıkmış olunmasının bir önemi olmamaktadır. Bu şartların gerçekleşmediği sözleşmelerde tarafların yetkili mahkeme belirlemesine HMK madde 17 cevaz vermemiştir.
Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edemeyeceği, kesin yetkinin varlığı hallerinde yetki sözleşmesinin yapılması mümkün değildir. Yetki sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı olarak yapılması şart olup yazılı şekil geçerlilik koşuludur. Yetki sözleşmesinin geçerli olabilmesi için aynı zamanda uyuşmazlığın kaynaklandığı hukuki ilişkinin belirli veya belirlenebilir olması gereklidir.
Yetki sözleşmesinde yetkili kılınan mahkeme veya mahkemelerin de gösterilmesi gerekmektedir. Yine belirli olmak şartıyla taraflar yetki sözleşmesinde birden fazla mahkemeyi yetkili kılabilirler.
Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR
