Kira Tespit Davası Nedir?

Kira belirleme davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep eden bir davadır ve kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Mahkeme kararıyla, kiracı aleyhine yapılabilecek tek değişiklik kira bedelidir.

Kira aleyhine düzenleme yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde bulunmaktadır. Bu maddeye göre, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Ayrıca, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu öngören anlaşmaların veya sonraki kira bedellerinin muaccel hale getirilmesi şartlarının da geçersiz olduğu ifade edilmektedir. İşyeri kira belirleme davası ile konut kiralama süreci arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır.

TBK madde 342/2’ye göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Mahkemenin tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarına dayanarak değişim oranını değerlendirebilmesi için kira sözleşmesinin 5 yıl veya daha uzun bir süre olması gerekmektedir.

TBK’nin 345/1 maddesine göre, kira bedelinin belirlenmesi talebiyle açılan davalarda zaman sınırlaması bulunmamaktadır; dava her zaman açılabilir. Ancak, yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce dava açılması veya kiraya verenin bu süre içinde kira bedelini artıracağına dair yazılı bir bildirimde bulunması koşuluyla, yeni kira dönemi başladığında belirlenen kira bedeli geçerli olacaktır.

Kira Sözleşmesinin 5 Yıllık Sınır Nedir?

Eğer taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yıldan daha kısa bir süre için yapılmışsa ve kira bedelinin artışı konusunda anlaşma yoksa, mahkeme taşınmazın ve benzer diğer mülklerin piyasa değerine göre bir kira artış oranı belirleyecektir. Mahkeme tarafından belirlenen kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki son 12 aylık ortalama değişim oranını aşmayacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmeleri için ve bundan sonraki her beş yılın sonunda belirlenecek yeni kira bedeli için;

• Hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak,
• Hakkaniyete uygun bir biçimde kira bedeli belirlenecektir.

Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?

Kira belirleme davasının açılabilmesi için temelde iki koşulun sağlanması gerekmektedir:

• Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı,
• Tarafların hukuki yararının mevcut olması.

Dava Açma Süresi Ne Kadardır?

Kira belirleme davası için herhangi bir süre kısıtlaması olmamakla birlikte, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce dava açılırsa, mahkeme yeni kira dönemi için geçerli olacak kira bedelini belirleyebilir.

Yeni kira döneminde kira bedeli artırılacağına dair yazılı bir bildirim yapılmış ve bu bildirimden en az 30 gün önce dava açılmışsa, kira bedeli yeni kira dönemi başladığında geçerli olur. Ancak bu koşullar sağlanmadığında, mahkeme bir sonraki kira dönemi için karar verebilir.

Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Nedir?

Kira bedelinin belirlenmesi davası, kira sözleşmelerinden kaynaklanır. Bu nedenle, sözleşmenin yerine getirileceği mahkeme yetkilidir. Sözleşmenin ifa edileceği yer taraflar arasında belirlenmemişse, davalının yerleşim yeri de yetkili mahkemedir. Kira bedelinin belirlenmesinden sorumlu mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Tespit Edilen Kira Ne Zaman Geçerli Olur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre, Kira bedelinin belirlenmesi davasından kaynaklanan kararın yeni kira döneminde geçerli olabilmesi için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir.

Bu koşullar şunlardır:

• Davanın yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olması durumunda; yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
• Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair ihtarname tebliğ edilmişse; yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
• Eğer kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa ve yeni kira dönemi sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açılırsa, sözleşmedeki bu hükmün gereği olarak mahkeme tarafından belirlenen aylık kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Koyulabilir Mi?

Kira belirleme davasından çıkan karar, kesinleşmeden icra takibine konulamaz. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin mahkeme kararı, her iki tarafın tebliğ edildiği tarihten itibaren yasal süre içinde itiraz edilmezse, karar kesinleşir. Ancak karara karşı itiraz edilmişse, ilgili ilam icra takibine konulamaz.

İcra takibi için bir kararın kesinleşmiş olması gerekmektedir. Kararın kesinleşmesi, itiraz hakkının kullanılmaması veya itirazın reddedilmesi anlamına gelir. Dolayısıyla, kira belirleme davasından çıkan kararın icra takibi için yeterli bir temel oluşturabilmesi için kesinleşmesi gerekmektedir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR