Birlikte Kiraya Verme Nedir?

Kira sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup genellikle kiracı ve kiraya veren tarafında birer gerçek veya tüzel kişi bulunsa da kimi durumlarda her iki tarafın da birden fazla kişinin yer alması halleri çoklu kiraya veren olma halini oluşturur. 

Bu çoklu kira ilişkisi başlangıçta birden fazla kişinin kiraya veren tarafında olması ile gerçekleşebileceği gibi sonradan kiraya verenin tek gerçek kişi iken ölümü ile birden fazla mirasçının bulunması, kiralananın adi ortaklığa sermaye olarak konulması gibi hallerde ortaya çıkabilecektir. Sözleşme sonrasında kiraya verenin ölümü ile birlikte mirasçıları külli halefiyet ilkesi gereği, adi ortaklıkta ise ortaklar ortaklık malları üzerinde elbirliği hükümlerine göre malik olduklarından ortakların tümü birlikte kiraya veren haline gelmiş olurlar.

Bir diğer birlikte kiraya verenlik durumunun ortaya çıkması hali ise başlangıçta kiralananın tek malikinin kira sözleşmesinde taraf iken TBK m. 310 uyarınca sonradan birden fazla kişinin mülkiyeti devir yolu ile bu kiraya veren olan malikten pay devralarak malik olmaları veya sınırlı ayni hak sahibi olmaları halidir.

Çoklu kira sözleşmelerinde birlikte kiraya verenlik sebepleri; iç ilişkide miras veya paylı mülkiyetten kaynaklanabildiği gibi birlikte iş yapma (adi ortaklık), ortaklaşa yaşam (aile konutu gibi) veya barınma giderlerinden tasarruf amacından da kaynaklanabilir.

Elbirliği Mülkiyeti ve Paylı Mülkiyet Bakımından Ayrımı Nasıldır?

Elbirliği mülkiyetine tabi kiralananın kira sözleşmesine konu edilmesi durumunda, ortaklar birlikte, kira sözleşmesine kiraya veren sıfatıyla katılacaktır ve böylece de birlikte kiraya verenlik meydana gelecektir. Elbirliği mülkiyeti sebebiyle kira sözleşmesinde kiraya veren olarak birden fazla kişinin yer alması konusunda özellikle mal ortaklığı, miras ortaklığı ve adi ortaklık hallerinde söz edilebilecektir.

Elbirliği halinde mülkiyette iştiraki doğuran sözleşme veya kanun hükmü ne ise o uygulanacaktır. Kiraya verebilmek için genellikle oybirliği aranır. Oybirliği olmadan kiraya verme durumu oluşmuşsa diğerlerinin sonradan bu işleme icazeti gerekir. İcazetin oluşmaması durumunda bir kısım ortakların yaptığı bu sözleşme diğer ortaklar bakımından geçersiz olur. Ancak sözleşmenin tarafları bakımından hüküm ve sonuçlarını doğurmaya devam edecektir.

Paylı mülkiyet halinde ise paydaşlar maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Paydaşlardan her biri kendi payı anlamında malik olmanın getirdiği hak ve yükümlülüklere sahiptir. Paylı mülkiyet konusunun kira sözleşmesine konu edilmesi durumunda, genel kural olarak paydaşların her biri kira sözleşmenin kiraya veren tarafında yer alır ve böylece birlikte kiraya verenlik hali ile çoklu kira ilişkisi meydana gelir. 

Paylı mülkiyete tabi olan kiralananda tüm paydaşların kira sözleşmesi ile yükümlülük altına alınabilmesi için kiralama işleminin olağanüstü işlerden kabulü ile pay ve paydaş çoğunluğuyla kiraya verilmesi gerekir. Hem paydaş olarak hem de pay olarak %50’nin üzerinde bir anlaşma gerekir. Bu durumda kiracıya karşı bütün paydaşlar sözleşmenin yerine getirilmesi hususunda müteselsilen sorumlu olurlar. Kiracı, müşterek maliklerden herhangi birine iyi niyetle ödeme yapması halinde borcundan kurtulacaktır.

Paylı ve elbirliğiyle mülkiyette gerekli pay ve paydaş hissesi sağlanmadan kiralama yapıldığında sözleşme dışındaki hissedarlar ve ortaklar bu sözleşme ile bağlı olmasa da sözleşmeyi yapan paydaş ve ortaklar bu sözleşme ile kiracıya karşı sorumlu olur.

Sözleşme dışındaki paydaşların kiracıdan veya kiraya verenden paylarına düşen kira parasını talep etmeleri TBK m.47 anlamında kira sözleşmesine icazet verme anlamında yorumlanır. Paylı mülkiyette sözleşme, pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılmadığından ve elbirliği ile mülkiyette ise ittifakla kiralama yapılmadığından dolayı sözleşme dışı paydaş ve ortakların bu sözleşmeye icazet vermemeleri, kiracının kullanımına engel olmaları halinde TBK m.309 uyarınca, sözleşmede taraf olan paydaş veya ortağın hukuki ayıptan dolayı ifa edilmeme nedeniyle TBK m.112 veya yetkisiz temsilden dolayı TBK m.47 uyarınca kiracıya karşı sözleşmede kiraya veren tarafında bulunanların tazminat sorumluluğu gündeme gelir.

Paylı mülkiyet halinde paydaşların paylarını diğer paydaşa kiralayabilmesi mümkündür. Ancak bu halde kira bedelinin ödenmemesi veya akde aykırılık hallerinde, paydaş kiracının kiralanandan yararlanması engelleyemeyeceği için kiracının tahliyesi değil sözleşmenin feshi talep edilebilir.

Birlikte Kiraya Vermenin Yükümlülükler Bakımından Sonuçları Nelerdir?

Birlikte kiraya verme durumunda kiraya verenlerin sözleşmeden doğan borçlarından kaynaklanan sorumluluklarına baktığımızda; kiraya verenin en temel borcu TBK m.301 uyarınca kiralananın kiracıya teslimi ile kira süresince sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde bulundurmak olup bu borç kapsamında kiralananı kiracıya teslim borcunun mutlaka tüm kiraya verenlerin aynı anda birlikte yerine getirmeleri zorunlu olmadığı gibi teslimin TBK m. 166 uyarınca ifa yardımcısı tarafından da yerine getirilmesi mümkündür. 

Kiralananı kiracıya teslim borcu, TBK m. 85/2 anlamında bölünemeyen bir borç olup kiraya verenler hep birlikte kiracıya borcun tamamını aynen ifa etmekle sorumludur. Bu halde tüm kiraya verenlerle birlikte dava açılıp takip yapılmak zorundandır. Kira sözleşmesinde birlikte kiraya verenlerin asıl edimi olan ifa etme borcunun yerine tazminat ödeme yükümlülüğünün geçmesi durumunda, kiraya verenlerin her biri tazminatın tamamından kiracıya karşı TBK m. 162 anlamında müteselsilen sorumlu olur.

TBK m. 301 gereğince, kiraya verenlerin bir diğer borcu diğer kira sözleşmelerinde de olduğu üzere, kiralananı sözleşme süresince sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde bulundurmaktır. Bu sebeple kira sözleşmesinin, sürekli edimler içeren bir sözleşme olarak nitelendirilmesini sağlayan da bu borçtur ve birlikte kiraya verenler TBK m. 85/2 uyarınca müteselsilen sorumludur.

Birlikte Kiraya Vermenin Hakların Kullanımı Bakımından Sonuçları Nelerdir?

Birlikte kiraya verenlerin her biri, TBK m. 85’e göre edimde bölünebilme mümkün olduğundan tüm kira bedelinin kendisine ödenmesini isteyemeyeceği gibi kendi aralarındaki ilişkinin nitelik ve mahiyetine göre kendi hissesini talep etmesine ise herhangi bir engel durum yoktur.

Birlikte kiraya verme durumunun paylı mülkiyet ilişkisinden meydana geldiği hallerde aksi kararlaştırılmadıkça, paydaşlar kira bedelinin müteselsil alacaklısı değildir. Dolayısıyla her bir kiraya veren paydaş, kira bedelini yalnızca kendi payı oranında talep etmeye yetkilidir.

Buna karşılık paydaşlardan her biri, TMK m. 690/1’e göre olağan yönetim işleri kapsamında, tüm kiraya veren paydaşlar adına kira bedelini kabul etmeye yetkilidir. Böylece kiracı, birlikte kiraya evren pay sahiplerinden herhangi birine kira bedelinin tümünü ödemek suretiyle borcundan kurtulabilir. Sözleşmede paydaşlardan her birinin payının kendi banka hesabına yatırılacağı belirtildiğinde ayrı ayrı ifa gerekmektedir.

Mirasçılar, birlikte kiraya veren olarak yer aldıkları bir kira sözleşmesinde, TMK m. 640/2 uyarınca, kira sözleşmesinden doğan alacaklar üzerinde de elbirliğiyle hak sahibi olacaklardır. Bu sebeple birlikte kiraya veren sıfatı taşıyan mirasçılar, kira sözleşmesinden doğan kira alacaklarını tek başlarına talep edemezler. Dolayısıyla mirasçıların tümünün birlikte veya tereke temsilcisi atanması suretiyle tereke adına kira bedeli borcunun ödenmesi talep edilebilir. Kiracı da aynı şekilde, kira bedelini ancak mirasçıların tümüne ödemek suretiyle borcundan kurtulabilir. 

Birlikte kiraya verenler Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiralananı kiracıdan geri talep etme hakkına sahiptirler. Kiracı, kiralananı geri verme borcunu kiraya verenlerin hepsine birden ifa etmek zorunda olup TBK m. 169’da düzenlenen müteselsil alacaktan farklı olarak kiralananın geri verilmesi hususunda kiracı bu borcunu tek bir kişiye ifa etmekle borcundan kurtulmaz. Genelde tüm kiraya verenlerin temsilcisi sıfatıyla ortaklardan birine veya tereke temsilcisine geri verme yapılır.

Sözleşmede kiraya verenlerin her birine tek başlarına ihtar çekme yahut dava açma hakkı açıkça verilmemiş ise fesih ve buna bağlı kiralananın tahliye talebinin tüm kiraya verenler tarafından birlikte yapılması, ihtar çekilmesi ve dava açılması gerekir.

Çoklu kira sözleşmesinde, sözleşmeyi sona erdirme hakkının tüm birlikte kiraya verenler tarafından beraberce kullanılması şarttır. Bu ihtarnamenin dava öncesinde ayrı ayrı veya aynı yazılı ihtarname ile yapılması HMK m. 114 uyarınca da dava şartı olarak kabul edilmektedir. Davanın açılması sırasındaki kimi noksanlıkların verilecek kesin sürede tamamlanması mümkün iken dava öncesinde belirli bir süre içinde çekilmesi gereken ihtar noksanlığının ise tamamlanması mümkün değildir. 

Ayrıca çoklu kira sözleşmesinde, birden fazla kiraya verene karşı kiracı tarafından yapılacak sona erdirmeyle ilgili bildirimlerin de tüm kiraya verenlerin hepsine birden yöneltilmesi gerekir. 

Kira sözleşmesini sona erdirmeyen, fesih, dönme veya tahliye sonucunu doğurmayan alacak haklarının kullanımı için ise birlikte kiraya verenler arasında el birliği ile mülkiyete dayalı birliktelik bulunmadığında ittifakla ihtar çekmeye veya dava açmaya gerek yoktur.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR