Kira Sözleşmelerinden Doğan Davalarda Görev Nedir?

Bir davaya belirli bir bölgedeki mahkemelerden hangisinin bakacağını görev kuralları belirler. Mahkemelerin görevi de yine kanunlarla belirlenir ve aynı zamanda kamu düzenindendir.

Kira Uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi

Taraflar uyuşmazlık çıkmadan önce veya sonra görevli mahkeme konusunda anlaşma yapmak suretiyle belirleme yapamazlar. Bu yüzden HMK gereğince görev hususu dava şartlarından kabul edilmiştir. Bilindiği üzere mahkeme, dava şartlarının mevcut olup olmadığını davanın her aşamasında re’sen araştırabilecektir.

01.10.2011 Tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4’te dava konusunun değerine bakılmaksızın kiralanan taşınmazların, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler aykırı olmak üzere, kira ilişkisine dayanan her türlü alacak davaları da dahil olmak üzere tahliye, tespit gibi tüm uyuşmazlıkları (kiracının veya kiraya verenin sıfatına ve kiralananın taşınır, taşınmaz vs. olmasına bakılmaksızın) konu alan bütün davalar ile bu davalara karşı açılan bütün davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli kılınmıştır. Böylelikle kira uyuşmazlıklarından doğan davalarda İİK’daki düzenlemelerle ilgili hususlar hariç tek genel görevli mahkeme olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri belirlenmiştir.

Davanın tarafları yani davalı ve davacı arasında kira ilişkisinin bulunmadığı, davaya konu alacağın da taraflar arasındaki bir kira ilişkisinden doğmadığı davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olmayacaktır.

Kira sözleşmesinin tarafları olan kiraya veren ve kiracının Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre tacir olması nedeniyle bu sözleşmelerden ortaya çıkacak uyuşmazlıklar bakımından açılacak davalar ticari dava sayılırsa da, bu uyuşmazlıklar bakımından TTK’nın 5. maddesi hükmü uygulanmayıp yargılama usulü bakımından daha özel bir düzenleme olan HMK madde 4 uygulanarak Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli olacaktır.

Kira sözleşmelerinin bir tarafının tüketici olup, uyuşmazlığa konu işlemin tüketici işlemi kapsamında olması durumunda dahi mahkemenin görevinin belirlenmesinde HMK düzenlemesi özel düzenleme olmakla görevli mahkeme değişmeyip Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli olacaktır.

Dolayısıyla görülmektedir ki her ne kadar sonraki tarihli kanun olma özelliğini taşısalar da, gerek tüketici işlemi niteliğini taşıyan kira sözleşmelerinde, gerekse de ticari dava niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde görevli mahkeme, tüketici veya ticaret mahkemesi olmayıp daima Sulh Hukuk Mahkemesidir. 

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiralananın alt kiracıya kiralanması, kiraya verenin açık yazılı izni ile mümkün olup bu izin alınmadan kiracının bir başkasına kiralananı kullandırtması durumunda bulunacağından müdahalenin önlenmesi ile kullanım karşılığı ecrimisil bedeli için Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır. 

Kira Uyuşmazlıklarında Asliye Hukuk ve Ticaret Mahkemelerinin Görevi

HMK madde 2’de dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda genel görevli mahkeme aksine bir düzenleme olmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu ana kuralın bir istisnası olarak yukarıda da anlatıldığı üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi genel görevli hale gelmiştir.

Uyuşmazlıkta kira ilişkisinin varlığının iddia edildiği, karşı tarafın bunu inkar etmemesi durumunda bu ilişkiden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevli iken, kira ilişkisinin ileri sürülmediği veya ileri sürülüp de iddia eden tarafından kanıtlanamadığında ise uyuşmazlıkta Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olmaz.

Kiralama niteliği de bulunmakla beraber hizmet görme niteliği daha ağır basan sözleşmelerde yani karma sözleşmeler olan şoförlü veya operatörlü taşıt, araç ve makine kiralamalarıyla ilgili sözleşmelerde ise hizmet verme ve hizmet alma unsuru kiralamaya göre daha baskın olmakla sözleşme taraflarının sıfatına göre görevli mahkeme belirlenecektir.

Tarafları tacir olan hizmet verme sözleşmeleri bakımından Asliye Ticaret Mahkemesi, hizmet alanın tüketici sayıldığı durumlarda ise Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 3. maddesi kapsamında olup tüketici işlemi sayıldığında aynı kanunun 73/1 maddesi uyarınca Tüketici Mahkemeleri, bunların dışındaki hizmet sözleşmesinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar içinse Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğunu kabul edebiliriz. 

Kira Uyuşmazlıklarında İcra Hukuk Mahkemelerinin Görevi

İİK madde 269 uyarınca yapılan örnek-13 icra takibiyle aleyhine icra takibi yapılan kiracı/borçlu borcunu ödemezse kiraya verenin istemi üzerine icra mahkemesince tahliye kararı verilir. TBK madde 239 ve diğerlerinde düzenlenen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi kapsamında olmayan ve yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmaz malların kira süresinin bitiminde İİK madde 272 uyarınca bir ay içerisinde yazılı sözleşme ibraz edilerek tahliyesi istenebilir. Bu takipte kiracının süresi içerisinde bir itirazı olmazsa veya icra mahkemesince itiraz haksız bulunursa taşınmazın tahliyesine karar verilir. 

Kiraya verenin İİK madde 269 veya İİK madde 272 uygulanmasını gerektiren durumlarda isterse icra takibiyle ve devamında icra mahkemesinden alacağı tahliye kararı ile tahliyeyi sağlayabileceği gibi doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak aynı sonucu elde etme imkanı bulunmaktadır. Bu durumda kiraya verenin her ikisine de aynı anda başvurması mümkün olup bu durum derdestlik veya kesin hüküm oluşturmaz.

İcra mahkemesi adli yargı kolunda yer alan özel bir mahkeme olup takip hukukuna yönelik şikayet, itiraz ve itirazın kaldırılmasına yönelik başvurular hakkında kabul veya ret kararı verebilirken görevsizlik kararı veremez.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Kübra DEMİR