Kira Sözleşmesinin Hukuki Boyutu

Kira sözleşmesi TBK m. 299 hükmüne göre kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesinin konusunu taşınır veya taşınmaz mallar oluşturabilir. Kiraya veren ve kiracı gerçek veya tüzel kişi olabilir.

Kira Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Kanun, kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için zorunlu bir şekil şartına hükmetmemektedir. Dolayısıyla yazılı veya sözlü olarak yapılmasının bir önemi yoktur. Sözlü olarak yapılan ve fiili olarak uygulanan kira sözleşmeleri de ispatlandığı takdirde geçerlidir. Ancak ileride doğabilecek sorunlar yönünden ispatı daha kolay olduğundan yazılı olarak hazırlanması önerilmektedir.

Kural olarak kira akdinin geçerliliği şekil şartına bağlı olmamakla birlikte bazı kira sözleşmeleri yasal düzenleme ile şekil şartına bağlanmıştır.

Yazılı şekle bağlanan kira sözleşmeleri; fikir ve sanat eserleri üzerindeki ücret karşılığı devir sözleşmesi, kamu tüzel kişilerine ait taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin sözleşmeler, hava araçlarının kiralanmasına ilişkin sözleşmelerdir.

Kira sözleşmeleri adi nitelikli olarak düzenlenebileceği gibi noter tarafından da düzenlenebilir ya da haricen düzenlenip noter tarafından onaylanması suretiyle de gerçekleşebilir.

Kimler Kira Sözleşmesi Yapabilir?

Fiili ehliyetine sahip her gerçek veya tüzel kişi kira sözleşmesi yapmaya ehildir. Ayırt etme gücüne sahip küçük ve kısıtlılar yasal temsilcilerinin izni ile kira sözleşmesi yapabilirler veya yasal temsilcileri onlar adına kira sözleşmesi yapabilirler.

TMK m. 462/b.6 hükmüne göre bir yıl veya daha uzun süreli ürün ve üç yıl veya daha uzun süreli taşınmaz kirası sözleşmeleri yapılması için vesayet makamının izninin alınması gerekir. Ayırt etme gücüne sahip olmayanlar adına ancak yasal temsilcileri kira sözleşmesi yapabilirler.

TBK m. 349 hükmüne göre, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Kira Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?

Kira sözleşmesinin unsurları şunlardır:

• Tarafların anlaşması: Kira sözleşmesinin oluşabilmesi için ilk şart tarafların karşılıklı olarak anlaşmış olması gerekmektedir.
• Bir şeyin kullanılmasının devri: Kira sözleşmesinin kurulmasıyla kiralayan, sözleşmenin konusu olan mal veya hakkı geçici bir süreyle karşı tarafa kullandırma hakkını verir. Kiracıya devredilen kullanma hakkı kira süresiyle sınırlı olup kira sözleşmesinin sona ermesiyle beraber kiralananı kiralayana iade etmekle yükümlüdür.
• Kira bedeli: Kiralananın kullanılması karşılığında kiralayanın ödediği bedeldir. Kira hukukunda kira bedelinin ispatı önemli bir husustur. Kira bedelinin ispat külfeti kiralayana, ispat edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti kiracıya aittir.

Kira Sözleşmesi Türleri Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nda üç çeşit kira ilişkisi düzenlemiştir.

Bunlar şu şekildedir:

• Adi Kira
• Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması
• Ürün (Hasılat) Kirası

Kira sözleşmesinin türünün tespit edilmesinde, uyuşmazlık çözümü adına büyük fayda bulunmaktadır.

Kiraya Verenin Borçları Nelerdir?

Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiracının ve kiraya verenin bazı hak ve yükümlülükleri ortaya çıkar. Kira sözleşmelerinde kiraya verenin borçlarını şu şekilde sıralayabiliriz:

• Teslim Borcu: TBK m.301’e göre; Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
• Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
• Yan Giderlere Katlanma Borcu: Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
• Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk Borcu: Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Kiracının önemli ayıp durumunda sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Kiracının Borçları Nelerdir?

Kira sözleşmesi kapsamında kiracının borçlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Kira Bedelinin Ödenmesi Borcu: Kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan asıl borcu kiralananın kullanılması karşılığında sözleşmede belirlenen kira bedelini ödemektir.
• Kiracının Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu: Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Kiracı ufak tefek zararları kiraya veren adına haber vermeksizin giderebilir. Ancak büyük orandaki zararlar kiracı tarafından giderilip kira parasından mahsubu talep edilemez.
• Kiracının Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
• Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
• Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.

Kira Sözleşmesi Süresi

TBK m.300’e göre, kira sözleşmeleri, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Taraflar kira sözleşmesinin süresini serbestçe belirleyebilirler.

Sözleşmeye konu taşınmaz konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi ise kira süresi sonunda kira sözleşmesi feshedilmemişse kira akdi 6098 sayılı TBK m. 347 gereği bir yıllık dilimler halinde kendiliğinden uzar.

Sözleşmeler Hukuku; oldukça kapsamlı bir konu olup hak ihlali yaşanması muhtemeldir. Herhangi bir hak kaybınız oluşmaması için Ekin Hukuk Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN