Mülkiyet Çeşitleri Nelerdir?

Ayni hakların içinde en geniş yetki sağlayan hak olan mülkiyet, hakkın konusuna, hak sahibinin tayin ediliş tarzına ve hak sahibinin sayısına göre çeşitli şekiller arz etmektedir. Mülkiyet bir kritere göre paylı mülkiyet – elbirliği mülkiyeti ve başka bir kritere göre ise taşınmaz – taşınır mülkiyeti olmak üzere gruplandırmalara tabi tutulur.

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?

Medeni Kanun, paylı mülkiyeti madde 688’de “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” ifadesi ile belirlemiştir.

Paylı Mülkiyetin Kurulması

Hukukî işlem, kanun veya yetkili makamın kararı ile paylı mülkiyet kurulabilir.

Birden çok kişinin bir eşyayı birlikte satın almaları durumunda bu kişiler arasında paylı mülkiyet ilişkisi hukuki işlem yolu ile kurulmuş olur. İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar üzerinde (MK m. 721); karışma veya birleşme suretiyle ortaya çıkan mallar üzerinde (MK m. 776); kat mülkiyetine tâbi binalarda ortak kullanım alanları üzerinde; hangi eşe ait olduğu tespit edilemeyen mallar üzerinde kanun yolu ile paylı mülkiyet ilişkisi kurulmuş olur.

Hâkim, icra dairesi, belediye gibi makamların kararları ile de paylı mülkiyet kurulabilir.

Paydaşların Payları Bakımından Durumu

Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşların mülkiyetten doğan yetki ve ödevlerinin bütünü pay olarak nitelendirilir. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.

MK madde 688 uyarınca pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczedilebilir. Bu bağlamda, paydaşlar paydaşın gerekli şekil koşullarına uymak kaydıyla payını satması veya payı üzerinde rehin kurması mümkündür.

Payın rehnedilmesi durumunda taşınmazın tamamı üzerinde rehin kurulamaz ancak bunun tam tersi mümkündür. Şöyle ki, paydaşlar taşınmazın tamamı üzerinde rehin kurduktan sonra pay üzerinde rehin kurabilirler. Diğer paydaşların paylarını ihlal etmeyen sınırlı ayni haklar da pay üzerinde kurulabilir.

Paydaşlardan biri kendi payı üzerinde intifa hakkı, taşınmaz yükü kurabilir. Ancak geçit, üst gibi diğer paydaşlara zarar verebilecek haklar kuramaz.

Devir Hakkının Kısıtlaması (Yasal Önalım Hakkı)

Paydaşların paylarını tamamen özgür iradeleri doğrultusunda satabilirler. Ancak, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar MK madde 732 gereğince önalım hakkını kullanabilirler.

MK, burada mülkiyet hakkına bir sınırlama getirmiştir. Şöyle ki, normal kurala göre malik, malını istediği kişiye satabilir. Ancak burada paydaş payını üçüncü bir kişiye satıyor ve bu durumda diğer paydaşlar kanunun kendilerine verdiği yetki doğrultusunda harekete geçmek suretiyle bu üçüncü kişinin elindeki payı alma hakkına sahip oluyorlar. Bu hükmün ratio legisini (konuluş amacını) şu şekilde ifade edebiliriz: Birincisi, hukuk paylı mülkiyetin bir an evvel tek elde toplanıp bitmesini arzu etmektedir. Diğer neden ise, bu mülkiyet bir anlamda manevi birlikteliktir. Bu bağlamda, üçüncü bir kişinin bu birlikteliğe girmesi diğer paydaşların razı olması ile olabilir.

Paydaşların önalım hakkını kullanmaktan feragat etmeleri ve vazgeçmeleri mümkündür. Feragat sürekli olarak önalım hakkını kullanmama, bu hakkı sürekli olarak terk etme anlamına gelir. Vazgeçme ise önalım hakkını kullanma hakkının bir seferliğine terk edilmesi demektir.

MK madde 733 uyarınca önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Feragat ise satıştan önce yapılır. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve herhalde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Buradaki 3 aylık süre öğrenme anından değil, bildirimden itibaren başlar.

Haklar ve Yükümlülükler

Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.

Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır.

Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.

Paydaşlıktan Çıkarma

Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Paydaşın çıkarılabilmesi diğer paydaşların pay ve paydaş çoğunluğu ile alacakları karara bağlıdır.

Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi

Paylı mülkiyet, şu şekillerde sonlanabilir:

Paylaşma Talebi

Paydaşlardan her birinin paylaşma talebinde bulunması mümkündür. Talepte bulunan paydaşın payının oranı bu bağlamda önemli değildir. Ayrıca bu talepte bulunulabilmesi için haklı nedenin varlığı aranmaz.

Paylaşma talebini engelleyen iki hâl vardır. Bunlar: 1. Hukuki bir işlem gereğince paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü, 2. Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğüdür. Bu iki nedenden birinin varlığı halinde paylaşma talebinde bulunulamaz.

Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.  

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylı malın aynen bölüşülmesi mümkün ise aynen; eğer bu mümkün değil ise paylı mal satılarak bedelin paylaşılması suretiyle paylaşma yapılır.

İntifa Hakkı Sahibinin Durumu

Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması halinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Nedir?

Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliği ile karar vermeleri gerekir. Bu bağlamda, en basit olağan yönetim işi dahi tüm ortakların oybirliği ile bu konuda karar vermesi ile yapılabilir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz.

Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.

Elbirliği Mülkiyetinin Kanundan Doğduğu Hâller

Eşler arasındaki mal rejimlerinden mal ortaklığı rejiminde ortaklığa giren mallar üzerinde, adi şirket ortaklarının ortaklık malları üzerinde, miras şirketi, aile malları ortaklığında ortaklık malları üzerinde elbirliği mülkiyeti vardır. Paylı mülkiyetin kuruluşunda herhangi bir sınırlama söz konusu olmadığı hâlde, elbirliği mülkiyeti sadece kanunda sayılan durumlarda veya sözleşme tiplerinde söz konusu olabilir. Bunların dışında elbirliği mülkiyeti kurulamaz.

Eşya Hukuku; oldukça kapsamlı bir konu olup mülkiyet hakkınıza ilişkin herhangi bir hukuki destek talebinde bulunmanız halinde Ekin Hukuk Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.

Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN