Taşınmaz Mülkiyeti ve Kazanılması
Taşınmaz mülkiyeti, kişinin kendisinin olan bir şeyi kanun çerçevesi içerisinde istediği gibi kullanabilme hakkıdır. Taşınmaz mülkiyetinin konusu Medeni Kanun m. 704’te düzenlenmiştir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu
Taşınmaz mülkiyetinin konusunu MK m.704’e göre; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması MK m. 705’te düzenlenmiştir. Taşınmaz mülkiyeti kazanılması MK m. 705 uyarınca “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.” .
Kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere tescil yapılmadan tapuya kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir. Fakat bu şart mutlak değildir.
Bazı hukuki sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti devredilmiş ve kazanılmış olabilir. Ancak, bu istisnalardan bahsedebilmek için istisnanın mutlaka kanun tarafından öngörülmüş olması gerekmektedir.
Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanmayan kazanımı hallerinin neler olduğu MK m. 705/2, aynı Kanunun 54, 105 ve 599 maddelerinde belirtilmiştir.
MK m. 705/2 uyarınca “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”
Taşınmaz Mülkiyeti Kazanılmasının Yolları
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında çeşitli ayrımlar bulunmaktadır.
Taşınmaz Mülkiyetinin Aslen Kazanılması
Taşınmaz mülkiyetinde aslen kazanma, taşınmazın daha önce bir kişiye ait olup olmamasıyla ilgilenilmeden, doğrudan doğruya kazanılan hallerde söz konusudur. Kamulaştırma, cebri icra, kazandırıcı zamanaşımı taşınmaz mülkiyetinin aslen kazanılması halleridir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Devren Kazanılması
Taşınmaz mülkiyetinde devren kazanma, taşınmaz mülkiyetinin bir kişiden diğerine devir yoluyla geçtiği hallerde söz konusu olmaktadır.
Devir ve temlik amacı güden sözleşmeler (satım, bağış, trampa gibi) gereğince mülkiyetin devri, miras yoluyla intikaller devren kazanma halleridir.
Taşınmaz Mülkiyetini Hukuki İşlemle Kazanma
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için tescilin yeterliliği, arada geçerli bir hukuki işlemin varlığına bağlıdır. Satış, miras, önalım, vasiyet gibi hukuki bir işlemin varlığı aranır.
MK m. 706’da belirtildiği üzere, taşınmazın devrine ilişkin sözleşmenin geçerliliği ancak resmi şekilde düzenlenmiş olması halinde mümkün olacaktır. Tapuda yapılan işlemler resmi şekli ifade etmektedir.
Taşınmaz mülkiyetinin geçerli şekilde olabilmesi için, devir işlemlerinin tapu müdürlüğünde gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Taşınmaz Mülkiyetini Hukuki İşgalle Kazanma
İşgal, sahipsiz bir taşınmazın sahiplenilmesidir. MK m. 707 uyarınca tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır (Terkin; resmi defterlerde ya da tapu kütüğünde bulunan şerhlerin çizilmesi işlemine verilen isimdir.).
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar ancak olağanüstü zamanaşımıyla edinilebilir.
Yeni Arazi Oluşması Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma
MK m. 708’e göre birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.
Arazi Kayması Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma
MK m. 709’a uyarınca arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.
MK m. 711’e göre sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa ilgili taşınmaz maliki, sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir. Fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir.
Miras Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma
Mirasçılar, miras bırakanın intikale elverişli tüm malvarlığı değerlerine, başkaca herhangi bir işleme (teslim/tescil/temlik) gerek kalmaksızın bir kül (bütün) halinde malik olurlar. Bu bağlamda değerlendirildiğinde terekede yer alan taşınmazlar için de tescilden önce bir hak kazanımı söz konusu olur.
Kamulaştırma (İstimlâk) Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma
Kamulaştırmaya ilişkin idarî prosedür tamamlandığı anda (Asliye Hukuk Mahkemesine açılan “bedelin tespiti ve tescil davası” sonucunda mahkemenin karar vermesi) mülkiyet tescilden önce kamulaştırmayı yapan kamu kuruluşunun mülkiyetine geçer. Burada mahkeme karar verdiği an, taşınmazın mülkiyeti yetkili idareye geçmiş oluyor. Taşınmazı kamulaştırılan kişinin kendisi bedel belirlenmeden tescil talebinde bulunur ise bu durum tescilsiz değil tescille kazanma olarak nitelendirilir.
Cebrî İcra Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma
Borçlu aleyhine yapılan icra takibi sonucunda, haczedilen taşınmaz açık artırma yoluyla paraya çevrilir. İİK hükümlerine göre yapılan bu paraya çevirme işleminde satım işlemi gerçekleştiği anda alıcı haciz konusu taşınmazın mülkiyetini kazanır. İstisnaen de olsa, taşınmazın pazarlık usulü ile satılmasına karar verilirse bu durum tescilsiz kazanma hâli olarak nitelendirilemez.
Mahkeme İlâmı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma
Mülkiyeti nakleden bir sözleşmeden sonra tescil talebinde bulunma yetkisi malike aittir. Malikin bundan kaçınması halinde, taşınmazın mülkiyeti kendisine taahhüt edilen kişi, kendi adına tescil için dâva açar.
Tescile zorlama dâvası olarak nitelendirilen bu dâvanın sonucunda hâkimin verdiği karar malikin tescil talebi yerine geçer. Ancak malikin tescil talebinden farkı, tescil yapıldığı anda değil karar verildiği anda mülkiyetin intikalini sağlamasıdır.
Taşınmaz Mülkiyetinde Kazandırıcı Zamanaşımı
Taşınmaz mülkiyetinde kazandırıcı zamanaşımı olağan ve olağanüstü zamanaşımı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. MK m. 712’de olağan zamanaşımı, m. 713’te ise olağanüstü zamanaşımı düzenlenmiştir.
Olağan Zamanaşımı
MK m. 712 uyarınca; tapu kütüğünde, geçerli hiçbir hukuki sebep olmaksızın malik olarak kayıtlı bulunan kişi, söz konusu taşınmazın zilyetliğini davasız ve aralıksız olmak koşuluyla ve iyiniyet ile 10 sene boyunca sürdürür ise; taşınmazın mülkiyetini kazanacaktır. Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmaz olmalıdır.
Tapudaki malik kaydının geçerli hukuki bir nedeni olmamalıdır. Malik olarak kayıtlı bulunan kişi taşınmaza 10 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyet olmalıdır.
Malik sıfatıyla zilyetlik davasız ve aralıksız sürmüş olmalıdır. Malik olarak tapuda kayıtlı olan zilyet, iyiniyetli olmalıdır.
Burada 10 yıllık sürenin başlangıç zamanı kural olarak tapu kütüğüne tescilin yapılması ile başlamaktadır. Ancak tapu kütüğüne tescilin yapılması ile zilyetliğin (bir malı elinde bulundurma durumu) devredilmesinin farklı zamanlarda gerçekleşmesi halinde 10 yıllık zamanaşımı süresinin, son yapılan işlem hangisi ise o tarihten itibaren hesaplanması yerinde olacaktır.
Olağanüstü Zamanaşımı
MK m. 713 uyarınca tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tapu kütüğünde kayıtlı olan bir taşınmaz olmalıdır. Bu taşınmaz özel mülkiyete konu olmalıdır. Yani kamu mallarının mülkiyetinin bu şekilde kazanılması mümkün değildir. Taşınmazın malikinin kim olduğu tapu kütüğünden anlaşılamamalıdır veya tapuda kayıtlı malikin 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş olmalıdır.
Zilyetliğin 20 yıl sürmüş olması gerekmektedir. Taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olunması gerekmektedir. Zilyetlik, davasız ve aralıksız devam etmiş olmalıdır.
Tescil İçin İzlenmesi Gereken Usul İşlemleri
Mülkiyeti kazanılmış olan taşınmazın tapuya tescili için tescil davası açılması gerekmektedir. Tescil davasının davacısı, taşınmazın zilyedi olan ve diğer tüm koşulları sağlayarak mülkiyet hakkını kazanan kişi olacaktır. Davalı ise hazine, ilgili kamu tüzel kişisi veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçıları olacaktır.
Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Eşya Hukuku; oldukça kapsamlı bir konu olup mülkiyet hakkınıza ilişkin herhangi bir hukuki destek talebinde bulunmanız halinde Ekin Hukuk Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.
Av. Ahmet EKİN & Şevval Asude DOĞAN
