Kira Sözleşmesi Türleri Nelerdir?

Günümüzde ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkilerin temelini oluşturan kira sözleşmesi, yasal bir güvence sağlamanın yanı sıra tarafların hak ve yükümlülüklerini de belirleyen önemli bir belgedir.

Türk Borçlar Kanunu’nda detaylarıyla düzenlenen kira sözleşmeleri, farklı ihtiyaçlara ve durumlara göre çeşitlilik gösterir. Bu makalede, kira sözleşmesi nedir, türleri nelerdir ve sıkça karşılaşılan bazı özel durumlar üzerinde duracağız.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Basitçe ifade etmek gerekirse, kira sözleşmesi, bir malın (genellikle taşınmaz bir konut veya işyeri) kullanım hakkının, belirli bir bedel karşılığında ve belirli bir süre için kiracıya devredildiğini gösteren iki taraflı bir hukuki işlemdir.

Bu sözleşme yazılı olmak zorunda değildir, ancak olası anlaşmazlıkların önüne geçmek ve ispat kolaylığı sağlamak adına yazılı olarak yapılması büyük önem taşır. Hatta birçok kişi internet üzerinden arama yaparak bir kira sözleşmesi örneği bulup, kendi durumlarına göre düzenlemeyi tercih eder. Piyasada ve emlakçılarda yaygın olarak kullanılan örnek kira sözleşmesi formları, bu sürecin standartlaşmasına yardımcı olur.

Kira Sözleşmesi Türleri

Kira sözleşmeleri, kullanım amacına, süresine ve taraflar arasındaki ilişkiye göre çeşitli türlere ayrılır:

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri

En yaygın kira sözleşmesi türüdür. Konut veya işyerlerinin kiralanması amacıyla yapılır. Bu sözleşmelerde kiracının korunması esas alınır ve kanun koyucu kiracı aleyhine hüküm getirilmesine pek izin vermez.

Özellikle konut kira sözleşmesi, bireylerin temel barınma ihtiyaçlarını karşıladığı için özel bir öneme sahiptir. Bu tür sözleşmelerde kira artışı, tahliye koşulları ve depozito gibi konular yasal düzenlemelerle sıkı bir şekilde belirlenmiştir.

Adi Kira Sözleşmeleri

Konut ve çatılı işyerleri dışındaki taşınır veya taşınmaz malların kiralanmasında (örneğin araç kiralama, arazi kiralama) kullanılan sözleşme türüdür. Bu sözleşmelerde tarafların serbest iradesi daha geniş bir alana sahiptir.

Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

• Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: En sık karşılaşılan türdür. Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi açıkça belirtilir. Örneğin, “1 Eylül 2024 tarihinde başlayıp, 31 Ağustos 2025 tarihinde sona erecek olan 1 yıllık kira sözleşmesi.” Bu tür sözleşmelerde, süre sonunda taraflardan biri fesih bildiriminde bulunmazsa, sözleşme genellikle aynı koşullarla belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelir.
• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Sözleşmenin süresi belirtilmemiştir veya belirli süreli yapılan bir sözleşme, yasal düzenlemeler gereği belirsiz süreli hale gelmiştir. Bu tür sözleşmelerde, fesih bildirim süreleri ve koşulları daha farklıdır. Kiracı genellikle ev sahibine göre daha güçlü bir konumdadır ve ev sahibinin tahliye için haklı bir sebebi olması gerekir.

Aile İçi Bedelsiz Kira Sözleşmesi

Bazı durumlarda, aile bireyleri arasında herhangi bir kira bedeli alınmaksızın bir konutun kullanım hakkının devredilmesi söz konusu olabilir. Bu duruma aile içi bedelsiz kira sözleşmesi denir. Hukuki olarak bir kira sözleşmesi olmaktan ziyade, Türk Borçlar Kanunu’ndaki kullanım (ariyet) sözleşmesi hükümlerine tabidir. Ancak yine de yazılı bir belge düzenlemek, olası anlaşmazlıkları önlemek ve ispat kolaylığı sağlamak açısından faydalıdır. Bu tür bir sözleşme, özellikle tapu ve vergi dairesi kayıtlarında sorun yaşamamak adına detaylı bir şekilde hazırlanmalıdır.

Kira Sözleşmelerinde Önemli Noktalar

Bir kira sözleşmesi hazırlanırken veya incelenirken dikkat edilmesi gereken bazı kritik noktalar vardır:

• Tarafların Kimlik Bilgileri: Ev sahibi ve kiracının tam adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adres bilgileri eksiksiz ve doğru olmalıdır.
• Kiralanan Taşınmazın Bilgileri: Taşınmazın adresi, tapu bilgileri (varsa), metrekare gibi detaylar açıkça belirtilmelidir.
• Kira Bedeli ve Ödeme Şekli: Aylık kira bedeli, ödeme tarihleri ve ödeme yöntemi (banka havalesi, elden vb.) net bir şekilde yazılmalıdır.
• Depozito: Eğer talep ediliyorsa, depozito miktarı ve hangi şartlarda iade edileceği belirtilmelidir.
• Sözleşme Süresi: Başlangıç ve bitiş tarihleri (belirli süreli sözleşmelerde) veya belirsiz süreli olduğu vurgulanmalıdır.
• Kira Artış Oranı: Genellikle her yıl TÜFE oranında artış yapılır. Bu oran veya artışın belirlenme şekli sözleşmede yer almalıdır.
• Teslim Şekli ve Demirbaşlar: Konutun ne durumda teslim edildiği ve varsa demirbaş listesi (buzdolabı, çamaşır makinesi vb.) eklenmelidir.
• Özel Şartlar: Evcil hayvan besleme, tadilat yapma gibi özel durumlar varsa sözleşmeye eklenmelidir.

Günümüzde, teknolojik gelişmeler sayesinde e-Devlet kira sözleşmesi sorgulama veya kaydetme gibi işlemlerin kolaylaştığını da belirtmek gerekir. Bu platformlar, kira ilişkilerinin daha şeffaf ve güvenli hale gelmesine katkıda bulunmaktadır.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Feshi ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yaygın olarak yapılan 1 yıllık kira sözleşmesi feshi konusu hem ev sahipleri hem de kiracılar için önem taşır. Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli süre sonunda kendiliğinden sona ermez. Eğer taraflardan biri sözleşmeyi feshetmek istemiyorsa, genellikle aynı koşullarla devam eder. Ancak, kira sözleşmesi süresi bitmeden kiracının veya ev sahibinin sözleşmeyi feshetmek istemesi durumunda bazı yasal şartlar aranır.

Kiracı Tarafından Fesih

Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı, genel hükümlere göre fesih ihbar sürelerine uymak zorundadır.

Ev Sahibi Tarafından Fesih

Ev sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı, kiracıya göre daha kısıtlıdır. Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için konutu kendisinin veya yakınlarının kullanma zorunluluğu, yeniden imar veya esaslı onarım gibi haklı sebeplerinin bulunması gerekir. Kira sözleşmesinin 1 yıl dolmadan ev sahibince feshedilmesi genellikle mümkün değildir, ancak kiracının kira bedelini ödememesi gibi temerrüt durumlarında istisnalar söz konusu olabilir.

Depozito Miktarı Neye Göre Belirlenir?

Depozito miktarı, Türk Borçlar Kanunu’na göre en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Bu miktar, kiralananın anahtar teslimi sırasında kiracı tarafından ev sahibine ödenir. Depozito, kiracının kira borçlarını ödememesi veya kiralanana zarar vermesi gibi durumlarda ev sahibinin zararını karşılamak amacıyla alınır. Kiracının kira sözleşmesi sona erdiğinde konutu hasarsız teslim etmesi ve kira borcu bulunmaması durumunda, depozito tam olarak kiracıya iade edilmelidir. Depozitonun faizsiz bir banka hesabında tutulması ve tarafların onayı olmadan çekilememesi de yasal bir güvencedir.

Kira sözleşmeleri hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli hukuki belgelerdir. Bu nedenle, bir sözleşme imzalamadan önce tüm detayların dikkatlice okunması, anlaşılmayan noktaların sorulması ve gerektiğinde hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşımaktadır. Unutmayın, iyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, gelecekteki olası anlaşmazlıkların önüne geçmenin en etkili yoludur.

Av. Ahmet Ekin & Stj. Av. Servet DEMİR