Kira Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir?

Kira sözleşmesi, yasal bir çerçeve içinde, belirli bir gayrimenkulün kullanım hakkının bir bedel karşılığında geçici olarak devredilmesini sağlayan önemli bir hukuki belgedir. Bu sözleşmenin temelinde, karşılıklı hak ve yükümlülükleri olan iki ana taraf bulunur. Peki, kira sözleşmesinin tarafları kimlerdir ve bu tarafların rolleri nelerdir?

Kiraya Veren (Ev Sahibi)

Kira sözleşmesinin en temel taraflarından biri kiraya veren, yani genellikle ev sahibi olarak bilinen kişidir. Kiraya veren, kira konusu gayrimenkulün maliki veya o gayrimenkul üzerinde tasarruf yetkisine sahip olan kişidir.

Kiraya verenin başlıca sorumlulukları şunlardır:

• Kiralananı Teslim Etme: Kiraya veren, sözleşmede belirtilen tarihte ve durumda, kiralananı kiracının kullanıma elverişli şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Kiralananın elektrik, su, doğalgaz gibi temel aboneliklerinin açık ve kullanılabilir durumda olması beklenir.
• Kiralananı Kullanıma Elverişli Halde Tutma: Kira süresi boyunca kiralananın sözleşmeye uygun şekilde kullanılmasını sağlamak, kiraya verenin temel yükümlülüğüdür. Büyük onarımlar, yapısal arızalar gibi kiralananın normal kullanımını etkileyen durumların giderilmesi genellikle kiraya verenin sorumluluğundadır.
• Vergi ve Benzeri Yükümlülükler: Kiralanan mülke ait emlak vergisi, sigorta gibi vergisel ve yasal yükümlülükler genellikle kiraya verene aittir.
• Kiracının Huzurunu Sağlama: Kiraya veren, kira süresince kiracının kiralanandan faydalanmasını engelleyecek eylemlerden kaçınmalı ve kiracının huzurlu bir şekilde yaşamasını veya işini yapmasını sağlamalıdır.

Kiraya veren, kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak tahsil etme hakkına sahiptir. Ayrıca, sözleşmede belirtilen koşullara uyulmaması halinde yasal yollara başvurma hakkı da bulunur.

Kiracı

Kiracı, kira sözleşmesiyle kiraya verenden belirli bir bedel karşılığında gayrimenkulün kullanım hakkını devralan taraftır. Kiracının başlıca yükümlülükleri ise şunlardır:

• Kira Bedelini Ödeme: Kiracının en temel yükümlülüğü, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelini düzenli ve zamanında ödemektir.
• Kiralananı Özenle Kullanma: Kiracı, kiralananı adeta kendi malı gibi özenle kullanmakla yükümlüdür. Kiralananda kasıtlı veya ihmal sonucu meydana gelen zararlardan sorumludur. Normal aşınma ve yıpranma bu kapsamda değerlendirilmez.
• Giderleri Karşılama: Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, kiralananın olağan giderleri (elektrik, su, doğalgaz faturaları, aidat vb.) kiracıya aittir.
• Komşulara Saygı Gösterme: Kiracı, kiralananı kullanırken komşuları rahatsız etmeyecek şekilde davranmak zorundadır.
• Kiralananı Teslim Etme: Kira süresi sona erdiğinde, kiracı kiralananı aldığı gibi, olağan aşınma ve yıpranmalar hariç, eksiksiz ve iyi durumda iade etmekle yükümlüdür.

Kiracının en önemli hakkı, kira süresi boyunca kiralananı sözleşme koşullarına uygun olarak kullanma hakkıdır. Ayrıca, kiralananda meydana gelen ve kendi sorumluluğunda olmayan arızaların kiraya veren tarafından giderilmesini talep edebilir.

Kira Sözleşmesi Örneği ve Çeşitleri

Bir kira sözleşmesi örneği incelendiğinde, bu iki ana tarafın kimlik bilgileri, kiralanan gayrimenkulün detayları, kira bedeli, sözleşme süresi, depozito ve diğer özel şartlar gibi bölümlerin bulunduğu görülür. Sözleşmeler, kiralananın türüne göre farklılık gösterebilir. Örneğin, bir konut kira sözleşmesi ile bir iş yeri kira sözleşmesinin hükümleri ve geçerli yasal düzenlemeleri farklılık gösterebilir.

Kira sözleşmeleri süresine göre de çeşitlilik gösterir. 1 yıllık kira sözleşmesi en yaygın olanıdır. Bu tür sözleşmeler, belirli bir süre için yapılır ve süre sonunda kendiliğinden uzayabilir veya taraflarca feshedilebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise, belirli bir bitiş tarihi olmayan ve taraflarca yasal bildirim sürelerine uyularak feshedilebilen sözleşmelerdir.

E-Devlet Kira Sözleşmesi ve Aile İçi Bedelsiz Kira Sözleşmesi

Günümüzde kira sözleşmelerinin doğrudan e-devlet kira sözleşmesi sistemi üzerinden yapılması zorunlu değildir. Ancak, ev sahipleri kira gelirlerini beyan ederken kira sözleşmesinin bir örneğini saklamaları ve gerektiğinde ibraz etmeleri önemlidir. Bu beyanlar genellikle yıllık gelir vergisi beyannameleri aracılığıyla yapılır.

Aile içi bedelsiz kira sözleşmesi ise, genellikle aile bireyleri arasında (örneğin ebeveynlerin çocuklarına) herhangi bir kira bedeli talep edilmeksizin düzenlenen sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerin de yazılı yapılması ve noter onayı gibi ek prosedürlerin değerlendirilmesi gerekebilir, özellikle vergi mevzuatı açısından emsal kira bedeli gibi konuların ortaya çıkabileceği durumlarda. Bu tür sözleşmelerde dahi tarafların hak ve yükümlülükleri net bir şekilde belirlenmelidir.

Kira Fiyatından Düşürülebilecek Masraflar Nelerdir?

Ev sahipleri, elde ettikleri kira gelirleri üzerinden ödedikleri vergiyi azaltmak amacıyla bazı masrafları kira gelirlerinden düşebilirler. Bu indirimler, genellikle kira konusu gayrimenkulün korunması, bakımı ve olağan giderleri ile ilgilidir. İşte kira gelirinden düşülebilecek başlıca masraflar:

• Gayrimenkulün Bakım ve Onarım Giderleri: Kiralananın normal kullanımını sağlamak veya yıpranmasını önlemek amacıyla yapılan her türlü bakım ve onarım masrafları (örneğin, tesisat onarımı, boya badana, çatı tamiri) indirilebilir. Ancak, gayrimenkulün değerini artırıcı nitelikteki lüks harcamalar bu kapsamda değerlendirilmez.
• Emlak Vergisi ve Harçlar: Kiralanan gayrimenkule ait ödenen emlak vergisi, çevre temizlik vergisi gibi yasal yükümlülükler kira gelirinden düşülebilir.
• Sigorta Giderleri: Kiralanan mülk için yaptırılan sigorta primleri (konut sigortası, DASK vb.) gider olarak gösterilebilir.
• Amortisman Giderleri: Gayrimenkulün yıpranma payı olarak kabul edilen amortisman giderleri, Vergi Usul Kanunu’nda belirlenen oranlarda kira gelirinden indirilebilir. Bu, mülkün zamanla değer kaybetmesinin vergi matrahından düşülmesini sağlar.
• İpotek Faizleri: Eğer kiralanan gayrimenkulün edinimi için kredi kullanılmışsa, bu krediye ait ödenen faizler de kira gelirinden düşülebilecek giderler arasındadır.
• Kiraya Verilen Gayrimenkul İçin Ödenen Borç Faizleri: Kiralanan gayrimenkulün iktisabı için alınan borçların faizleri de vergi matrahından indirilebilir.
• Yönetim Giderleri: Eğer kiralanan gayrimenkulün yönetimi bir profesyonel tarafından yapılıyorsa, bu yönetim giderleri de düşülebilir.
• Kiraya Veren Tarafından Ödenen Aidatlar: Eğer kiralanan bir apartman dairesi ise ve aidatlar kiraya veren tarafından ödeniyorsa, bu aidatlar da gider olarak gösterilebilir.

Bu masrafların kira gelirinden düşülebilmesi için, ilgili harcamaların belgelerle (fatura, fiş, banka dekontu vb.) ispatlanması zorunludur. Vergi beyannamesi hazırlanırken bu tür indirimlerden doğru bir şekilde faydalanmak için bir mali müşavirden veya muhasebeciden destek almak, olası hataları önlemek açısından büyük önem taşır.

Kira Sözleşmesi Yenilenmezse Ne Olacak?

Kira sözleşmesi yenilenmezse ne olacak? sorusu hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli bir konudur. Türk Borçlar Kanunu, özellikle konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için kiracıyı koruyucu hükümler içerir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde:

• Kiracı Lehine Otomatik Uzama: Kira sözleşmeleri, belirli süreli olarak yapılmış olsa bile, sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. Bu kural, kiracının yerleşik düzenini korumasını amaçlar ve 1 yıllık kira sözleşmesi feshi konusundaki en temel hükümdür. Bu uzama, kiraya verenin yeni bir sözleşme yapmasına gerek kalmadan kendiliğinden gerçekleşir.
• Kiraya Verenin Fesih Hakkı: Kiraya verenin belirli süreli kira sözleşmesini feshetme hakkı, kiracının fesih hakkına göre çok daha sınırlıdır. Kiraya veren, sözleşme süresi bitiminden sonra ancak belirli koşulların varlığı halinde (örneğin, kendi veya altsoyunun konut ihtiyacı, kiralananın yeniden inşası veya imarı, iki haklı ihtarda bulunulması vb.) dava yoluyla tahliye talep edebilir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedemez.
• 10 Yıllık Uzama Süresi: Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi 10 yıllık uzama süresi sonunda, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin, uzayan her yılın sonunda, sözleşme bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu durum, kiraya verene uzun vadede bir tahliye imkânı tanır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde:

Belirsiz süreli kira sözleşmesi yapılmışsa, taraflar yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Kiracı her zaman 6 aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren için ise fesih nedenleri yine yasada belirtilen hallerle sınırlıdır ve kiracıyı koruyucu hükümler burada da geçerlidir.

Kira sözleşmesinin süresi bitse bile, kiracı fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde sözleşme genellikle otomatik olarak uzar. Ev sahibinin “kira sözleşmesi yenilenmedi” diyerek kiracıyı tahliye etmesi yasal olarak mümkün değildir, ancak yasada belirtilen haklı tahliye nedenleri varsa durum değişir. Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin sözleşme sürelerini ve fesih bildirim koşullarını iyi anlamaları, olası anlaşmazlıkların önüne geçmek için kritik öneme sahiptir. Yasal hakların ve yükümlülüklerin farkında olmak, her iki taraf için de adil ve sorunsuz bir kira ilişkisi sürdürmenin anahtarıdır.

Kira sözleşmeleri, bireylerin barınma ve iş yeri ihtiyaçlarını karşılamasında temel bir rol oynar. Bu nedenle, tarafların kimliklerini, haklarını ve yükümlülüklerini net bir şekilde anlamak, gelecekte ortaya çıkabilecek olası hukuki sorunların önüne geçmek için hayati öneme sahiptir. Kira ilişkilerinde karşılıklı anlayış ve yasalara uygunluk, herkes için daha şeffaf ve güvenli bir ortam sağlar.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Servet DEMİR